Trójmiasto utrzymuje mocny popyt na biura, napędzany przede wszystkim przez nowe umowy i ekspansje. Po stronie podaży rynek wchodzi jednak w bardziej wymagającą fazę: nowa oferta pozostaje ograniczona, co może mieć znaczenie dla firm planujących większe relokacje lub rozwój działalności. Eksperci firmy doradczej JLL komentują sytuację na trójmiejskim rynku biurowym.
Popyt napędzany nowymi decyzjami
W I połowie 2026 roku wolumen transakcji najmu w Trójmieście wyniósł 70 600 m kw. (+32% r-d-r), z czego aż 65% stanowiły nowe umowy i ekspansje. Pokazuje to, że popyt opiera się na nowych decyzjach biznesowych, a nie wyłącznie na odnawianiu dotychczas zajmowanych powierzchni. Dla porównania, w tym samym okresie renegocjacje w Krakowie stanowiły 50%, we Wrocławiu 48%, a w Katowicach 53% podpisywanych umów.
Tak wysoki udział nowych umów i ekspansji pokazuje, że Trójmiasto pozostaje rynkiem realnego wzrostu, a nie jedynie optymalizacji zajmowanej powierzchni. To dowód na solidne fundamenty całej aglomeracji jako ośrodka biznesowego i jego zdolności do przyciągania kapitału oraz nowych przedsięwzięć.
Duże transakcje nadal obecne na rynku
Najbardziej aktywnymi grupami najemców w Trójmieście pozostają podmioty z sektora IT i szeroko pojętej produkcji. Największą transakcją odnotowaną w ostatnich miesiącach była nowa umowa najmu podpisana przez Juniper Poland na 5 200 m kw. w Arkońska Business Park A3. Ten przykład potwierdza, że firmy nadal podejmują w regionie decyzje dotyczące dużych powierzchni, jeśli projekt odpowiada ich wymaganiom operacyjnym i lokalizacyjnym, a sam proces wspierany jest przez ekspertów, którzy mają doświadczenie przy podobnych umowach, zwłaszcza w przypadku tak pokaźnych metraży.
Dziś duże transakcje najmu są dobrym papierkiem lakmusowym rynku, bo pokazują, czy dostępna oferta rzeczywiście odpowiada na potrzeby firm. Jeżeli najemca decyduje się na zobowiązanie tej skali, to zwykle oznacza, że znalazł biuro, które łączy odpowiednią lokalizację, standard, przewidywalność kosztową i możliwość bezpiecznego planowania działalności w dłuższej perspektywie.
Ograniczona nowa podaż może zawężać wybór najemców
Po stronie podaży sytuacja jest bardziej wymagająca. W ostatnich miesiącach w Trójmieście nie został oddany do użytku żaden nowoczesny biurowiec – ostatnią biurową „premierą” był Punkt zrealizowany przez firmę Torus, który pozwolenie na użytkowanie uzyskał w lutym 2026 roku. W II kwartale nie oddano do użytku żadnych nowych powierzchni, a w budowie znajduje się obecnie tylko 14 600 m kw. To oznacza, że w krótkim terminie rynek nie będzie istotnie poszerzał oferty nowoczesnych biur. Dla części najemców ogranicza to wybór, zwłaszcza w przypadku większych procesów relokacyjnych lub zapotrzebowania na powierzchnie spełniające konkretne wymagania techniczne i jakościowe.
Jednocześnie, współczynnik pustostanów w Trójmieście wynosi 10,4% co pokazuje, że rynek nie doświadcza presji typowej dla lokalizacji z wyraźną nadpodażą. Oznacza to jednak, że przy ograniczonej skali nowej oferty, najemcy mogą być zmuszeni do podejmowania decyzji z większym wyprzedzeniem i większą selektywnością.
Brak nowej nowo oddanych inwestycji biurowych w całym II kwartale i relatywnie niewielki wolumen powierzchni w budowie nie są dziś korzystną informacją dla najemców. Przy utrzymującym się popycie może to w kolejnych okresach ograniczać wybór, szczególnie w segmencie najlepszych projektów i większych modułów. To z kolei będzie tworzyło presję na wzrost stawek czynszu w najbardziej poszukiwanych obiektach i lokalizacjach. Czynsze za najlepsze biura w Trójmieście, po wzrostach z początku roku, znajdują się na poziomie 14,3–17,0 €/m kw./miesiąc. Stawki ulegają coraz większej polaryzacji, w zależności od lokalizacji oraz standardu budynków. Ze względu na bardzo niską nową podaż, fragmentaryczny wakat w istniejącym zasobie oraz wysokie koszty aranżacji, przewidujemy presję na wzrost czynszów w perspektywie średnioterminowej. Budynki najnowsze, takie jak Punkt, czy Nano wyznaczają nowe, wyższe pułapy stawek na rynku.
Trójmiasto utrzymuje popyt, ale podaż będzie miała coraz większe znaczenie
Dane z rynku biurowego w Trójmieście potwierdzają, że region pozostaje aktywny i atrakcyjny dla firm podejmujących nowe decyzje dotyczące najmu biur. Jednocześnie, po stronie podażowej widać sygnały, które w kolejnych kwartałach mogą wpływać na dostępność nowoczesnych powierzchni, szczególnie dla większych najemców. W takim otoczeniu przewagę zyskują budynki dobrze zlokalizowane, o odpowiednim standardzie technicznym i ofercie odpowiadającej na długoterminowe potrzeby organizacji.